Ev Satarken Satıcıya Çıkan Masraflar: Net Tutarı Nasıl Hesaplarsınız?

Ev satarken satıcıya hangi masraflar çıkar?

Satıcının üstüne kalan masraflar genelde şunlardır: tapu harcındaki payı (pazarlığa göre), gayrimenkul danışmanlığı hizmet bedeli, mevcut borçların kapatılması, satışa hazırlık giderleri ve varsa vergi yükümlülüğü. Hangi kalemin sizde, hangisinin alıcıda kalacağı kanuna ve sözleşmeye bağlıdır. Oranlar ve tutarlar değişebildiği için güncel bilgiyi ilgili kurumdan teyit edin.

Satış fiyatı ile cebinize kalan tutar aynı şey değildir. İlan fiyatını konuşurken bu farkı da hesaba katmak gerekir. Bu yazı, satışa çıkmadan önce net tutarı gerçekçi görmeniz için hazırlandı.

1. Tapu harcı: Kim öder?

Tapu harcı, devir sırasında tapu müdürlüğünde ödenen bir harçtır. Kanunen alıcı ve satıcı ayrı ayrı sorumludur. Uygulamada ise pazarlıkta "harçlar yarı yarıya" ya da "harçları alıcı öder" gibi bir anlaşma yapılır.

Dikkat edeceğiniz noktalar:

• Harç tutarı, tapuda beyan edilen bedel üzerinden hesaplanır.
• Güncel oranı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü veya tapu müdürlüğünden öğrenin.
• Anlaşmanızı mutlaka sözlü bırakmayın. Satış öncesi ön protokolde veya sözleşmede yazılı olsun.

Devir sürecinin tamamı için "Tapu devri nasıl yapılır?" yazımıza da bakabilirsiniz.

2. Hizmet bedeli (komisyon)

Gayrimenkul danışmanıyla çalışıyorsanız, hizmet bedeli yetki sözleşmesinde belirlenir. Satış gerçekleşirse ödenir. Sözleşmeyi imzalamadan önce şunlara bakın:

• Bedelin oranı ve hangi tutar üzerinden hesaplanacağı
• KDV'nin dahil olup olmadığı
• Yetki süresi ve münhasırlık (tek yetki) şartları
• Sözleşme bitiminde doğacak haklar

Bedelin üst sınırı mevzuatla çerçevelenmiştir. Güncel düzenlemeyi ilgili kurumdan teyit edin. Yazılı olmayan hiçbir ücret kalemini kabul etmeyin.

3. Mevcut borçların kapatılması

Tapuda devir yapılabilmesi için bazı borçların kapalı olması gerekir. Bunlar çoğu zaman satıcının sorumluluğundadır.

• Emlak vergisi: Belediyeden alınan "borcu yoktur" yazısı devir sırasında istenir.
• Aidat ve ortak giderler: Site veya apartman yönetiminden borç durumu yazısı almak iyi bir pratiktir. Zekeriyaköy ve Göktürk gibi site içi villa yaşamında aidat, güvenlik ve ortak alan giderleri ayrı kalemlerdir. Yönetimden güncel durumu yazılı isteyin.
• Fatura ve abonelikler: Elektrik, su, doğalgaz için sayaç kapanış veya devir tarihini belirleyin. Alıcıyla aynı gün abonelik devri planlayın.
• İpotek: Evde ipotek varsa borç, satış bedelinden ya da önceden kapatılır. Kaldırma (fek) işlemi için bankayla yazışmak gerekir. Bu durum evden vazgeçme sebebi değildir. Süreç doğru kurulursa güvenle yürür. Ayrıntı için "İpotek nedir?" yazımıza bakabilirsiniz.

Bu kalemleri satış gününden önce netleştirmek, son dakika sürprizlerini ortadan kaldırır.

4. DASK ve diğer belgeler

Konutlarda zorunlu deprem sigortası (DASK), tapu işleminde istenen belgeler arasındadır. Poliçe geçerli değilse yenilemeniz gerekir. Poliçe bedeli bina özelliklerine göre değişir.

Ayrıca bazı binalar için enerji kimlik belgesi gibi belgeler gündeme gelebilir. Hangi belgelerin sizin mülkünüz için zorunlu olduğunu tapu müdürlüğünden ya da danışmanınızdan teyit edin. Yapı kullanma izni (iskan) durumunuz da süreci etkiler. Bu konuyu "İskansız ev satılır mı?" yazımızda anlattık.

5. Değer artış kazancı vergisi

Bazı durumlarda satıştan elde edilen kazanç vergiye tabi olabilir. Bu; mülkü ne zaman aldığınıza, nasıl edindiğinize ve satış koşullarına bağlıdır. Kesin bir hüküm vermek doğru olmaz. Genel çerçeveyi "Değer artış kazancı vergisi: Kimler öder?" yazımızda anlattık. Kendi durumunuz için mali müşavirinize veya vergi dairesine danışın.

6. Satışa hazırlık giderleri

Bu kalemler zorunlu değildir. Karar sizindir. Ama net tutarı etkiler.

• Boya, küçük onarım, temizlik
• Fotoğraf ve tanıtım çekimi
• Bahçe veya havuz bakımı (villalarda)
• Eşyaların taşınması veya depolanması
• Noter işlemleri, vekaletname gerekiyorsa vekaletname masrafı

Her tadilat harcaması satış fiyatına aynı oranda yansımaz. Büyük bir yenilemeye girmeden önce, bölgenizdeki emsallere bakıp harcamanın karşılığını alıp almayacağınızı değerlendirin.

Alıcıya ait kalemler

Karışıklığı önlemek için alıcıya genelde ait olan giderleri de bilmeniz yararlıdır:

• Alıcı kredi kullanıyorsa değerleme raporu ve kredi tahsis masrafları
• Alıcının kendi tapu harcı payı
• Alıcının yapacağı DASK ve konut sigortası

Alıcı kredi kullanırken değerleme düşük çıkarsa süreç etkilenebilir. Bunu ayrı bir yazıda ele aldık.

Net tutarı hesaplamak için basit tablo

Kendi hesabınızı şöyle yapabilirsiniz. Rakamları güncel bilgilerle doldurun:

• Beklenen satış bedeli: {{rakam}}
• Eksi: tapu harcı payınız: {{rakam}}
• Eksi: hizmet bedeli ve KDV: {{rakam}}
• Eksi: kapatılacak borçlar (ipotek, aidat, vergi): {{rakam}}
• Eksi: hazırlık ve belge giderleri: {{rakam}}
• Eksi: varsa vergi yükümlülüğü: {{rakam}}
• Cebinize kalan tahmini net tutar: {{rakam}}

Bu tabloyu satışa çıkmadan önce doldurmanız, hedef fiyatınızı gerçekçi koymanıza yardımcı olur. İlan fiyatı satış fiyatı değildir. Fiyatı gerçekleşen satışlar belirler. Ev sahipleri bazen net hedef için ilan fiyatını gereğinden yüksek açar. Yüksek fiyatla açılan ilan eskir. Sonunda çoğu zaman değerinin altında satılır. Önce emsallere bakın, sonra net hesabı yapın.

Zekeriyaköy ve villa satışında dikkat

Müstakil villa ya da site içi villa satan ev sahiplerinde kalemler biraz çoğalır. Site yönetimi yazıları, ortak alan payları, imar ve iskan durumu, bahçe ve havuz gibi unsurlar belge listesine eklenir. Bu yüzden hazırlığa erken başlayın. Değerinizi konum, bina yaşı, cephe ve emsaller belirler. Metrekare tek başına belirleyici değildir.

Sık yapılan hatalar

• Masrafları hesaplamadan fiyat belirlemek
• Harç paylaşımını yazılı hale getirmemek
• Aidat ve vergi borcunu devir günü öğrenmek
• Hizmet bedeli sözleşmesini okumadan imzalamak
• İpoteği engel sanmak

Son söz

Net tutarı bilmek, karar vermenizi kolaylaştırır. Satmak ya da beklemek sizin kararınızdır. Doğru bilgi, bu kararı rahat vermenizi sağlar. Vergi ve harç konularında güncel bilgiyi mutlaka ilgili kurumdan teyit edin.

Mülkünüzün güncel değerini merak ediyorsanız ücretsiz değer analizi formunu doldurabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Vergi, harç, kredi ve mevzuatla ilgili güncel oran ve kuralları ilgili kurumdan (tapu müdürlüğü, vergi dairesi, bankanız) teyit edin.