Evi Eşyalı mı, Eşyasız mı Kiraya Vermelisiniz? Ev Sahibi Rehberi

Evinizi eşyalı mı eşyasız mı kiraya vermeniz gerektiğine tek bir doğru cevap yok. Karar; evin konumuna, hedeflediğiniz kiracı profiline, eşyaların durumuna ve eşyalarla ilgilenmeye hazır olup olmadığınıza bağlıdır. Bu yazıda iki seçeneği ev sahibi gözüyle karşılaştırıyor, karar vermeden önce bakmanız gereken noktaları sıralıyorum.

Eşyalı kiralamanın avantajları ve yükleri

Eşyalı ev, kiracıya taşınıp hemen yaşamaya başlama kolaylığı sunar. Kısa ya da orta vadeli kalacak kiracılar bu seçeneğe daha sıcak bakabilir. Bebek, Etiler, Levent gibi iş merkezlerine yakın semtlerde bu tür bir talep görülebilir. Ancak talebin ne kadar olduğu dönemden döneme ve sokaktan sokağa değişir. Bunu tahmin etmek yerine bölgedeki güncel ilanlara ve gerçekleşen kiralamalara bakmak gerekir.

Eşyalı kiralamanın ev sahibine getirdiği yükler de var:

• Eşyalar zamanla yıpranır. Beyaz eşya, mobilya ve tekstil için bakım ve yenileme sizin sorumluluğunuzda olabilir.
• Arıza ve değişim talepleri artabilir. Kiracı "evde bulunan eşya" için sizi arar.
• Envanter takibi gerekir. Teslimde ve iadede neyin hangi durumda olduğunu belgelemeniz şarttır.
• Vergi tarafı daha dikkat ister. Bunu aşağıda ayrıca anlatıyorum.

Eşyasız kiralamanın avantajları ve yükleri

Eşyasız ev daha sade bir yönetim sunar. Kiracı kendi eşyasıyla yerleşir, evi daha çok benimser ve uzun süre kalma ihtimali artabilir. Bu bir kural değil, sadece sık görülen bir eğilimdir. Siz de eşya bakımı, yenileme ve envanter derdinden kurtulursunuz.

Dezavantajı, eşyasız evin bazı kiracı gruplarına daha az cazip gelebilmesidir. Özellikle geçici olarak İstanbul'da bulunacak kişiler eşyalı ev arayabilir. Ayrıca mutfak ve banyo dolapları, ankastre ürünler gibi "sabit" unsurların durumu önem kazanır. Bunlar eşyasız evde de kiracının gözüne ilk çarpan şeylerdir.

Karar vermeden önce kendinize sorun

Şu soruların cevapları yönünüzü büyük ölçüde belirler:

• Hedef kiracı kim? Aile mi, çalışan bir çift mi, geçici görevli mi? Bebek'te deniz manzaralı daire ile Zekeriyaköy'de bahçeli villa farklı kiracılara hitap eder.
• Eşyalar hangi durumda? Yıpranmış, dönem dışı kalmış eşyalarla kiralamak değeri yükseltmez. Hatta evin algısını düşürebilir.
• Kiralama süresi ne kadar olacak? Kısa süreli düşünüyorsanız eşyalı seçenek mantıklı olabilir. Uzun süreli planda eşyasız daha az yük getirir.
• Evi kendiniz mi kullanacaksınız? Birkaç yıl sonra dönmeyi düşünüyorsanız eşyalarınızı depolamak ya da evde bırakmak arasında seçim yapmanız gerekir.
• Yönetim için vaktiniz var mı? Eşyalı evde ilgilenme ihtiyacı daha yüksek olur.

Eşyalı kira bedeli nasıl belirlenir?

Burada en sık yapılan hata, evin eşyasız kirasına rastgele bir ekleme yapmaktır. Evin değerini m² değil; konum, bina yaşı, kat, cephe ve emsaller belirler. Eşyalı kira bedeli de aynı mantıkla bulunur. Aynı bölgedeki, benzer özellikte, benzer eşya donanımına sahip evlerin gerçekten hangi bedelle kiralandığına bakılır.

İlandaki istenen bedel, kiralanan bedel değildir. İlanlar beklentiyi gösterir. Gerçekleşen kiralamalar ise piyasayı. Eşyalı bir evin bedelini belirlerken eşyaların kalitesi, yaşı ve durumu da hesaba girer. Yüksek bedelle açılan ilan bekler, eskir ve sonunda çoğu zaman beklediğinizden daha düşük bir bedelle kiralanır. Bu nedenle başlangıç bedelini emsallere dayandırmak, hem boş kalma süresini hem de pazarlık yorgunluğunu azaltır. Rakam gerekiyorsa güncel emsal verisine bakılmalıdır: {{rakam}}.

Eşyalı kiralamada envanter ve sözleşme

Eşyalı kiralamada en önemli belge, kira sözleşmesine eklenen eşya (demirbaş) listesidir. Şunlara dikkat edin:

• Her eşyayı tek tek yazın: marka, model, adet ve mevcut durum.
• Fotoğraf çekin. Tarihli fotoğraflar ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları azaltır.
• Listeyi iki tarafın da imzalamasını sağlayın.
• Bakım ve arıza sorumluluğunu yazılı hale getirin. Hangi arızayı kimin gidereceği açık olmalı.
• Teslim sırasında sayaç değerlerini ve evin genel durumunu kayda geçirin.

Güvence bedeli (depozito) konusunda yasal bir üst sınır bulunduğunu hatırlatmak isterim. Güncel düzenlemeyi ve uygulamayı ilgili kurumdan ya da bir hukukçudan teyit edin. Kira sözleşmesinin diğer maddeleri için de aynısı geçerli: genel çerçeveyi bilmek önemlidir, ama kesin hükümler için uzmana danışılmalıdır.

Vergi tarafında nelere dikkat etmelisiniz?

Kira geliri genel olarak beyana tabidir. Eşyalı kiralamada kira bedelinin bir kısmı konut, bir kısmı eşya kullanımı karşılığı olarak değerlendirilebilir ve bu ayrım vergisel sonuçları etkileyebilir. İstisna, oran ve beyan zamanı gibi konular her yıl değişebildiği için güncel bilgiyi ilgili kurumdan ya da mali müşavirinizden teyit edin. Bu yazıda kesin bir oran veya tutar vermiyorum.

Karma çözüm: Kısmen eşyalı kiralama

İki seçenek arasında ara yol da var. Beyaz eşya ve ankastre ürünler evde kalır, mobilya ve dekorasyon kiracıya bırakılır. Bu, kiracıya kolaylık sağlarken sizin bakım yükünüzü sınırlar. Hangi eşyaların bırakılacağını sözleşmede açıkça yazmanız yeterli.

Karar sizin, bilgi destek olsun

Hangi seçeneğin daha iyi olduğu her ev için farklı sonuç verir. Bebek'teki bir daire için doğru olan, Göktürk'teki bir villa için doğru olmayabilir. Önemli olan; evin gerçek piyasa değerini, bölgedeki emsalleri ve kiracı taleplerini bilerek karar vermektir. Baskı yapan değil, doğru bilgi veren bir yaklaşım burada işe yarar. Karar her zaman mülk sahibinindir.

Mülkünüzün güncel değerini merak ediyorsanız ücretsiz değer analizi formunu doldurabilir ya da DM'den DEĞER yazabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Vergi, harç, kredi ve mevzuatla ilgili güncel oran ve kuralları ilgili kurumdan (tapu müdürlüğü, vergi dairesi, bankanız) teyit edin.