Satış Yetki Sözleşmesi: Tek Yetki mi, Açık Yetki mi Vermelisiniz?

Evinizi satarken bir danışmana yetki vermek zorunda değilsiniz. Ama verecekseniz, yetkinin türü ve sözleşmedeki şartlar sürecin nasıl ilerleyeceğini belirler. Tek yetkide evinizi yalnızca bir danışman pazarlar. Açık yetkide birden fazla kişi aynı evi pazarlayabilir. İkisinin de avantajı ve riski var. Önemli olan, imzadan önce neyi kabul ettiğinizi bilmenizdir.

Bu yazıda genel çerçeveyi anlatıyorum. Hukuki ayrıntılar için güncel mevzuatı ilgili kurumdan ya da bir avukattan teyit edin.

Satış yetki sözleşmesi nedir?

Yetki sözleşmesi, mülk sahibinin evini satmak ya da kiralamak için bir gayrimenkul danışmanına verdiği yazılı izindir. İçinde genellikle şunlar yer alır:

• Mülkün tanımı
• Yetkinin süresi
• Talep edilen satış fiyatı
• Hizmet bedeli (komisyon) ve ne zaman doğacağı
• Tarafların yükümlülükleri

Sözlü anlaşmalar sonradan yorum farkına yol açar. Her şeyin yazılı olması hem sizi hem danışmanı korur.

Tek yetki nedir?

Tek yetkide mülkü pazarlama hakkı yalnızca tek bir danışmandadır. Süre boyunca başka biri adına ilan veremez, alıcı gösteremezsiniz.

Olumlu yanları

• Tek bir muhatabınız olur. Geri bildirimler tek yerde toplanır.
• Danışman, fotoğraf, tanıtım ve alıcı görüşmelerine zaman ayırmayı daha rahat planlayabilir.
• Aynı ev için farklı fiyatlarla çok sayıda ilan çıkmaz.

Dikkat edilecek yanları

• Süre uzunsa ve sonuç yoksa elinizde bağlayıcı bir sözleşme kalır.
• Danışmanın çalışma biçimini önceden tanımanız gerekir.
• Yetki süresi içinde kendi bulduğunuz alıcıyla satışta komisyonun nasıl işleyeceği net olmalıdır.

Açık yetki nedir?

Açık yetkide birden fazla danışman aynı mülk için çalışabilir. Size esnek görünür. Uygulamada ise bazı sorunlar çıkabilir.

Olumlu yanları

• Bağlayıcı bir süre sizi kısıtlamaz.
• Farklı kanallara ulaşabilirsiniz.

Dikkat edilecek yanları

• Aynı ev, farklı fiyatlarla birkaç ilanda görünebilir. Alıcı bunu fark eder ve evin fiyatı hakkında şüphe duyar.
• Hiçbir danışman, tek başına emek ve reklam bütçesi ayırmak istemeyebilir.
• Alıcının evi hangi danışman aracılığıyla gördüğü tartışma konusu olabilir.

Hangisinin daha iyi olduğu sorusunun tek cevabı yok. Mülkün türüne, piyasadaki talebe ve danışmanla kuracağınız güvene bağlıdır.

İmzalamadan önce sözleşmede bakmanız gerekenler

1. Yetki süresi

Süre açıkça yazılmalı. Çok uzun bir süre sizi gereksiz yere bağlar. Çok kısa bir süre ise doğru bir pazarlama planı için yetmeyebilir. Süreyi, ilk dönem sonunda değerlendirme yapacak şekilde belirlemek mantıklıdır.

2. Fiyat ve fiyat gözden geçirme

Sözleşmede yazan fiyat, ilan fiyatıdır. Satış fiyatı değildir. Fiyatı ilanlar değil, gerçekleşen satışlar belirler. Bu yüzden sözleşmeye şunu eklemek faydalıdır: Belirli bir dönem sonunda geri bildirimlere bakılıp fiyat birlikte yeniden değerlendirilecek.

Yüksek fiyatla açılan ilan eskir. Alıcı ilanı zaten görmüş olur ve bir süre sonra sonunda çoğu zaman değerinin altında satılır. Fiyat konusunda size doğru bilgi veren bir danışman, sadece ilanı almak için "evet" diyenden daha değerlidir.

3. Hizmet bedeli (komisyon)

Şunları net sorun:

• Oran ya da tutar nedir? Güncel düzenlemeleri ilgili kurumdan öğrenin.
• Bedel ne zaman doğar? Tapu devrinde mi, başka bir aşamada mı?
• KDV ve diğer kalemler dahil mi?
• Satış gerçekleşmezse herhangi bir ücret var mı?

Rakamlar {{rakam}} gibi boş bırakılmamalı, sözleşmede açıkça yazılmalı.

4. Pazarlama taahhütleri

Danışman ne yapacağını yazıya dökebilir mi? Örneğin profesyonel fotoğraf, ilan yayını, alıcı eşleştirme, düzenli geri bildirim raporu. Sözleşmede "iyi çalışacağız" yazması yetmez. Neyin yapılacağını sorun.

5. Fesih şartları

Sözleşme nasıl sona erer? Tek taraflı fesih mümkün mü? Mümkünse hangi şartlarla? Cezai şart varsa miktarı ve koşulu nedir? Bu maddeleri imzadan önce okuyun, anlamadığınız yeri sorun.

6. Yetki bittikten sonraki alıcılar

Yetki süresi içinde evi gören bir alıcı, süre bittikten sonra evi alırsa ne olur? Bu durumun sözleşmede nasıl ele alındığına bakın. Sorunlar çoğu zaman bu maddeden çıkar.

7. Yetki belgesi

Taşınmaz ticaretiyle uğraşan kişilerin yetki belgesi bulunması gerekir. Belgeyi ve geçerliliğini ilgili kurumdan sorgulayabilirsiniz. Bunu yapmak size kötü niyet atfetmek değil, standart bir kontroldür.

Beşiktaş'ta sözleşmeden önce neden emsal analizi gerekir?

Bebek, Etiler, Levent, Ortaköy ve Abbasağa aynı ilçede olsa da çok farklı mülk tiplerine sahiptir. Boğaz'a bakan bir daire ile iç cephedeki bir daire, eski bir bina ile yeni bir proje aynı kefeye konamaz. Evinizin değerini m² değil; konum, bina yaşı, kat, cephe ve emsaller belirler.

Bu nedenle yetki vermeden önce şunu isteyin: Evinize yakın, benzer özellikli ve gerçekleşmiş satışlardan oluşan bir emsal listesi. Danışman bu listeye dayanarak fiyat aralığı önerebilmeli. "Bu semtte herkes bu fiyata satıyor" gibi gerekçesiz sözler yeterli değil.

Tek yetki ile açık yetki arasında nasıl karar verirsiniz?

Kendinize şu soruları sorun:

• Danışmanın çalışma biçimini, geçmiş işlerini ve iletişimini tanıyor muyum?
• Evimin satışı için bir pazarlama planı gösterildi mi?
• Fiyat konusunda gerekçeli, gerçekçi bir görüş aldım mı?
• Sözleşmeden çıkış yolunu biliyor muyum?

Bu soruların çoğuna olumlu yanıt verebiliyorsanız tek yetki düşünülebilir. Henüz tanışma aşamasındaysanız ya da kararsızsanız kısa süreli bir yetki ile başlamak daha rahat olabilir. Karar her zaman sizindir.

Sık yapılan hatalar

• Sözleşmeyi okumadan imzalamak
• Süreyi çok uzun tutmak
• Sadece en yüksek fiyatı vaat edene yetki vermek
• Komisyonun ne zaman doğduğunu sormamak
• Geri bildirim raporu istememek
• Tapu, iskan ve ipotek gibi belgelerin durumunu danışmanla baştan paylaşmamak

Tapuda ipotek görmek evden vazgeçme sebebi değildir. Süreç doğru kurulursa güvenlidir. Ancak bu bilgiyi danışmana önceden vermeniz, fiyat ve satış planının doğru kurulmasını sağlar.

Özetle

Yetki sözleşmesi bir formalite değil, satış sürecinin çerçevesidir. Süre, fiyat, hizmet bedeli, pazarlama taahhütleri ve fesih maddeleri yazılı ve anlaşılır olmalı. Vergi ve hukuk konularında genel bilgi yeterli olmaz. Güncel düzenlemeleri ilgili kurumdan teyit edin, gerekirse bir avukata danışın.

Mülkünüzün güncel değerini merak ediyorsanız ücretsiz değer analizi formunu doldurabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Vergi, harç, kredi ve mevzuatla ilgili güncel oran ve kuralları ilgili kurumdan (tapu müdürlüğü, vergi dairesi, bankanız) teyit edin.