Alıcı kredi kullanırsa değerleme düşük çıkarsa ne olur?

Alıcınız konut kredisi kullanıyorsa banka, evinize kendi görevlendirdiği değerleme kuruluşu aracılığıyla bir değer biçer. Bu değer sizin istediğiniz fiyatın altında çıkarsa banka, krediyi çoğunlukla bu düşük değere göre verir. Aradaki fark üç yolla kapanır: alıcı farkı kendi cebinden koyar, fiyat yeniden konuşulur ya da satış gerçekleşmez.

Bu yüzden krediyle satışta asıl soru şudur: Fiyatınız, bankanın görebileceği emsallerle uyumlu mu?

Banka değerlemesi nedir?

Alıcı kredi başvurusu yaptığında banka, mülkün değerini bağımsız olarak ölçmek ister. Bunun için lisanslı bir değerleme kuruluşu evi görür, rapor hazırlar. Rapor, bankanın vereceği kredi tutarının dayanağıdır.

Raporda genellikle şunlar yer alır:

• Konum ve çevre özellikleri
• Bina yaşı, kat, cephe ve genel durum
• Tapu, imar ve iskan bilgileri
• Yakın çevredeki benzer mülklerin satış ve ilan verileri
• Sonuç olarak belirlenen piyasa değeri

Bu, sizin ya da alıcının fiyat beklentisi değildir. Bankanın kendi risk hesabına dayanan bir değerdir.

Kredi tutarı neye göre belirlenir?

Banka, krediyi satış bedelinin tamamına değil, genellikle satış bedeli ile rapor değerinden düşük olanın belirli bir oranına göre verir. Bu oranın üst sınırı mevzuatla belirlenir ve zaman içinde değişebilir. Güncel oranı ilgili kurumdan ya da bankadan öğrenin.

Mantık basittir. Evi {{satış fiyatı}} bedelle sattığınızı varsayın. Rapor {{rapor değeri}} çıkarsa, kredi bu daha düşük rakam üzerinden hesaplanır. Alıcının peşinatı da buna göre artar.

Değerleme düşük çıkarsa ne olur?

Üç senaryo olabilir.

1. Alıcı farkı karşılar. Alıcının ek nakdi varsa satış aynı fiyatla devam eder.

2. Fiyat yeniden konuşulur. Alıcının ek kaynağı yoksa taraflar bir ara noktada buluşmayı deneyebilir. Karar tamamen sizindir. Fiyatı düşürmek zorunda değilsiniz. Ama sonucun ne olacağını bilerek karar vermek işinize yarar.

3. Satış durur. Fark kapanmazsa alıcı başka bir bankayı deneyebilir ya da vazgeçebilir. Bu durumda ilanınız yeniden piyasaya döner ve ilan süresi uzar.

Üçüncü senaryo satıcı için en maliyetli olanıdır. Çünkü süre kaybedersiniz ve ilanınız "eskimiş" görünmeye başlar.

Değerleme neden düşük çıkar?

Çoğu zaman tek bir neden yoktur. En sık görülen durumlar şunlardır:

• İlan fiyatı emsal sanılır. Raporlar yalnızca ilanlara değil, gerçekleşmiş satışlara da bakar. İlan fiyatı satış fiyatı değildir.
• Evin özel değeri hesaba katılmaz. Yenileme yaptıysanız bunun değeri rapora tam yansımayabilir. Fotoğraf ve fatura gibi belgeler yardımcı olabilir.
• Emsal az olur. Boğaz hattında, Ortaköy gibi semtlerde birbirine tam benzeyen daire sayısı sınırlı olabilir. Bina yaşı, cephe ve manzara farkları emsal seçimini zorlaştırır. Değerleme kuruluşu bu durumda daha temkinli davranabilir.
• Belgeler eksiktir. İskan, imar durumu ya da tapudaki şerhler değeri etkileyebilir.

Satıcı olarak nasıl hazırlanırsınız?

Süreç başlamadan önce yapabileceğiniz birkaç şey var.

1. Fiyatı emsallere dayandırın

Evinizin değerini m² değil; konum, bina yaşı, kat, cephe ve emsaller belirler. Yakın zamanda gerçekleşen benzer satışlara bakın. Yüksek fiyatla açılan ilan eskir ve sonunda çoğu zaman değerinin altında satılır. Krediyle satışta bu risk daha görünür hale gelir, çünkü banka rakamı sorgular.

2. Evrakları önceden toplayın

• Tapu bilgileri
• Yapı kullanma izni (iskan)
• Varsa yenileme ve tadilat belgeleri
• Aidat ve fatura borcu olmadığını gösteren belgeler
• DASK poliçesi

Belgeler eksiksizse rapor sürecinde sürpriz olasılığı azalır.

3. Tapuda ipotek varsa süreci netleştirin

Kendi kredinizden kalan bir ipotek varsa bu, satışa engel değildir. Kalan borç, satış bedelinden banka aracılığıyla kapatılacak şekilde planlanabilir. Önemli olan sıranın ve ödemenin doğru kurulmasıdır. Ayrıntıyı bankanızdan ve tapu müdürlüğünden teyit edin.

4. Değerleme ziyaretine evi hazır tutun

Rapor için gelen uzman evi kısa sürede görür. Temiz, düzenli ve aydınlık bir ev bu ziyarette olumsuz izlenim bırakmaz. Bakım gerektiren yerleri gizlemek yerine belgeleyin.

5. Alıcının ön onayını sorun

Alıcı ciddi görünüyorsa bankadan ön değerlendirme almış mı diye sorabilirsiniz. Bu bir garanti değildir. Yine de sürecin hangi aşamada olduğunu gösterir.

Tapu ve ödeme tarafında dikkat edilecekler

Krediyle satışta bedelin bir kısmı banka tarafından, bir kısmı alıcı tarafından ödenir. Ödemenin tapu devri sırasında nasıl aktarılacağını önceden netleştirin. Tapuda beyan edilen bedelin gerçek satış bedeliyle uyumlu olması da önemlidir. Bu konuda hukuki ve vergisel sonuçlar doğabilir. Güncel mevzuatı ilgili kurumdan teyit edin ve gerekirse bir avukata danışın.

Karar sizin

Değerleme düşük çıktığında ilk tepki çoğu zaman rapora itiraz etmek olur. Bazen haklı olabilirsiniz. Ama önce raporda kullanılan emsallere bakın. Fiyatınızı destekleyen başka satışlar varsa bunları paylaşmak mümkündür. Destekleyen veri yoksa seçenekleri sakin biçimde tartın.

Doğru bilgi, doğru karar için yeterlidir. Baskıya gerek yoktur.

Sonuç

Alıcı kredi kullanıyorsa satışın son sözünü çoğu zaman banka raporu belirler. İlanı yayınlamadan önce gerçekleşmiş satışlara bakmak, evrakları hazırlamak ve fiyatı emsallerle test etmek bu riski azaltır. Sonuç ya da süre için kimse kesin söz veremez. Ama hazırlıklı gitmek sürpriz ihtimalini küçültür.

Mülkünüzün güncel değerini merak ediyorsanız ücretsiz değer analizi formunu doldurabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Vergi, harç, kredi ve mevzuatla ilgili güncel oran ve kuralları ilgili kurumdan (tapu müdürlüğü, vergi dairesi, bankanız) teyit edin.