Konut Kredisi Bitmemiş Ev Satılır mı? Satıcı İçin Adım Adım Rehber

Kredisi bitmemiş ev satılır mı?

Evet, satılır. Üzerinde konut kredisi ve ipotek bulunan bir evi satmak yaygın bir işlemdir. Önemli olan, kalan borcun satış sırasında düzenli biçimde kapatılması ve ipoteğin tapudan kaldırılmasıdır.

Süreç doğru kurulursa hem siz hem alıcı güvende olur. Bu yazıda satıcı gözüyle sırayı, dikkat edilecek noktaları ve sık yapılan hataları anlatıyorum.

Önce bilmeniz gereken: Kalan borcunuz ne kadar?

Satış kararından önce bankanızdan iki şeyi öğrenin:

• Güncel kalan anapara ve kapanış (erken kapama) bakiyesi
• Erken ödeme halinde uygulanan masraf veya tazminat var mı, varsa nasıl hesaplanıyor

Erken ödeme tazminatının sınırları ve oranı mevzuata ve sözleşmenize bağlıdır. Güncel oranı bankanızdan ve ilgili kurumdan teyit edin. Bu yazıda tutar vermiyorum, çünkü kişiden kişiye değişir. Yer tutucu olarak düşünürseniz: kapanış bakiyesi {{rakam}}, erken kapama masrafı {{rakam}}.

Bu iki rakamı bilmeden fiyat konuşmak, satıştan eline ne geçeceğini bilmemek demektir.

Üç yaygın yol

1. Satıştan önce krediyi kapatmak

Kendi birikiminiz veya başka bir kaynakla krediyi önceden kapatırsınız. Banka ipotek kaldırma (fek) için gerekli yazıyı hazırlar ve tapuda ipotek silinir. Alıcıya ipoteksiz ev devredersiniz.

Bu yol en sade olanıdır. Ancak herkesin nakit kaynağı buna uygun olmaz.

2. Tapu günü eş zamanlı kapatmak

En çok görülen yöntem budur. Alıcı ödemesini yaparken, borcunuz için gereken tutar doğrudan bankanıza yatırılır. Kalan fark size ödenir. Banka ipotek kaldırma işlemini aynı gün veya anlaşılan sürede tamamlar.

Burada kritik nokta işlem sırasıdır. Ödemenin kimden kime, hangi hesaba ve hangi sırayla yapılacağı satıştan önce netleşmelidir. Banka ve tapu müdürlüğü uygulaması farklılık gösterebilir. Takvimi önceden bankanızla konuşun.

3. Alıcının aynı bankadan kredi kullanması

Alıcı kredi kullanıyorsa ve sizin borcunuz da bir bankadaysa, banka işlemlerini birlikte yürütebilir. Alıcının bankası ödemeyi sizin borcunuzu kapatacak şekilde yönlendirir. Aynı banka olursa yazışma kısalabilir, ama bu bir kural değildir. Her banka kendi iç prosedürünü uygular.

Alıcı kredi kullanıyorsa değerleme raporu da sürecin parçasıdır. Rapor satış bedelinin altında çıkarsa plan değişebilir. Bunu ayrı bir yazıda ele almıştım.

Satış bedeli kalan borçtan düşükse ne olur?

Bu ihtimali baştan hesaplamak gerekir. Satış bedeli kalan borcu ve masrafları karşılamıyorsa aradaki farkı sizin ödemeniz gerekir. Banka bu durumda ipoteği kaldırmaz.

Özellikle kredinin yeni kullanıldığı ve ana paranın henüz az ödendiği dönemlerde bu ihtimal daha yakındır. Fiyat belirlerken yalnızca beklentinize değil, gerçekleşen emsal satışlara bakmak bu yüzden önemlidir. İlan fiyatı satış fiyatı değildir. Borç kapanış bakiyenizi karşılayıp karşılamadığını emsallerle birlikte görmelisiniz.

Satıştan eline ne geçecek: Basit bir hesap

Net tutarı şu mantıkla görebilirsiniz:

• Satış bedeli
• eksi kalan kredi kapanış bakiyesi
• eksi erken kapama masrafı varsa
• eksi satıcıya düşen tapu harcı, komisyon ve diğer giderler
• eksi vergi yükümlülüğü varsa

Değer artış kazancı vergisi gibi kalemlerin sizin için geçerli olup olmadığı mülkün elde tutma süresine ve durumuna bağlıdır. Güncel bilgiyi ilgili kurumdan teyit edin. Masrafların genel çerçevesini önceki rehberlerde anlattım.

Alıcıya ipotek durumunu nasıl anlatırsınız?

Tapu kaydında ipotek görünür. Bunu saklamanıza gerek yok, saklayamazsınız da. Alıcının danışmanı ya da avukatı tapu kaydını mutlaka inceler.

Güven veren yaklaşım şudur: Baştan açık olun. Bankanın kapanış yazısını hazır bulundurun. Ödeme akışını yazılı bir plana bağlayın. İpotek görmek evden vazgeçme sebebi değildir. Süreç doğru kurulduğunda alıcı için de güvenlidir. Belirsizlik olduğunda ise alıcıyı tedirgin eder.

Satıcı için kontrol listesi

• Bankadan güncel kapanış bakiyesini yazılı alın
• Erken kapama masrafının nasıl hesaplandığını sorun
• Sabit ya da değişken faizli sözleşmenizdeki erken ödeme koşullarını okuyun
• Kredi sigortası veya hayat sigortası varsa iade ya da iptal koşullarını sorun
• Tapuda ipotek fekki için bankanın ne zaman, hangi yolla işlem yapacağını öğrenin
• Alıcı kredi kullanacaksa banka onayı ve değerleme sürecini takvime ekleyin
• Satış bedeli borcu karşılıyor mu, emsallerle kontrol edin
• Ödeme sırasını ve hesap bilgilerini tapu gününden önce netleştirin

Sık yapılan hatalar

Borcu fiyata göre değil, fiyatı borca göre belirlemek. Borcunuzu çıkarmak için gereken rakam, piyasanın ödeyeceği rakam olmayabilir. Yüksek fiyatla açılan ilan eskir ve sonunda çoğu zaman değerinin altında satılır.

Erken kapama masrafını unutmak. Hesabı yaparken eksik kalır, tapu günü sürpriz olur.

Banka ile alıcı tarafını koordine etmemek. Tapuda bekleme ve ertelemeler çoğunlukla bu yüzden yaşanır.

Sadece sözlü bilgiyle ilerlemek. Kapanış bakiyesi ve süreç bilgisi yazılı olmalıdır.

Bölge notu

İstinye, Emirgan, Tarabya, Etiler ve Bebek gibi semtlerde evler değer ve kredi tutarı açısından farklı yapılarda olabilir. Bazı evlerde kredi yüksek, bazılarında neredeyse bitmiş durumda olur. Bu yüzden herkese uyan tek bir plan yoktur. Binanın yaşı, katı, cephesi ve yakın zamandaki emsal satışlar fiyatı belirler. Net rakamı bu veriler ve bankanızdaki bakiye birlikte verir.

Karar sizin

Danışmanın işi baskı kurmak değil, doğru bilgiyi masaya koymaktır. Kredinizin kapanış rakamını ve emsal verilerini yan yana gördüğünüzde satıp satmama, ne zaman satma kararını daha rahat verirsiniz. Hukuki ve vergisel ayrıntılar için ilgili kurumlardan ve gerekirse avukatınızdan güncel bilgiyi teyit edin.

Mülkünüzün güncel değerini merak ediyorsanız ücretsiz değer analizi formunu doldurabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Vergi, harç, kredi ve mevzuatla ilgili güncel oran ve kuralları ilgili kurumdan (tapu müdürlüğü, vergi dairesi, bankanız) teyit edin.