Hisseli tapulu ev nasıl satılır? Paydaşlar ve süreç

Hisseli tapulu ev nasıl satılır?

Hisseli tapulu bir evin tamamını satmak için genel olarak tüm paydaşların satışa onay vermesi gerekir. Yalnızca kendi payınızı satmak ise mümkündür. Ancak bu yolda alıcı bulmak zordur ve diğer paydaşların önalım hakkı gündeme gelebilir. Paydaşlar anlaşamazsa son yol, mahkeme yoluyla ortaklığın giderilmesidir.

Bu yazı genel bir çerçeve sunar. Her tapunun durumu farklıdır. Hukuki ve vergisel konularda güncel bilgiyi ilgili kurumdan ve bir avukattan teyit edin.

Hisseli tapu ne demek?

Bir taşınmazın tapusunda birden fazla kişi adına pay yazılıysa buna hisseli tapu denir. Her paydaşın payı tapuda kesir olarak görünür. Örneğin "1/2" veya "3/8" gibi. Bu payların her biri için {{pay oranı}} tapu kaydında açıkça yazar.

Hisseli tapu çoğunlukla şu durumlarda ortaya çıkar:

• Miras yoluyla birden fazla mirasçıya kalan evler
• Eşlerin ya da kardeşlerin birlikte aldığı mülkler
• Birkaç kişinin ortak aldığı arsalar

Hisseli arsa ile hisseli daire arasında fark vardır. Kat mülkiyeti kurulmuş bir binada daire tek bir bağımsız bölümdür. Bu dairenin sahipleri birden fazla olabilir. Kat mülkiyeti kurulmamış bir binada ise herkes arsanın payına sahiptir ve belirli bir daire üzerinde ayrı hakkı yoktur. İlk adım, tapunuzun hangi türde olduğunu görmektir.

Üç yol: Tamamını satmak, payı satmak, ortaklığı gidermek

1. Tamamını birlikte satmak

En sağlıklı yol budur. Tüm paydaşlar satışa razı olur. Fiyat, satış süreci ve para paylaşımı konusunda yazılı bir mutabakat yapılır. Tapu devrinde ya paydaşların hepsi hazır bulunur ya da biri diğerine geçerli bir vekaletname verir.

Alıcı açısından bu, temiz ve anlaşılır bir işlemdir. Satıcı açısından da sürecin kontrolü sizdedir.

2. Yalnızca kendi payınızı satmak

Payınızı kural olarak satabilirsiniz. Ama pratikte iki sorun çıkar. Birincisi, ev kullanılıyorsa ya da kiradaysa, payı satın alan kişi evi fiilen kullanamaz. Bu yüzden ilgi az olur. İkincisi, paydaşların önalım hakkı olabilir.

3. Ortaklığın giderilmesi

Paydaşlar anlaşamıyorsa, bir paydaş mahkemeden ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme taşınmazın aynen paylaştırılmasına ya da satılıp bedelin paylaştırılmasına karar verebilir. Genellikle satış yoluyla paylaşım gündeme gelir. Bu yol zaman alabilir ve masraf çıkarabilir. Süreci bir avukatla değerlendirmenizi öneririm.

Önalım hakkı nedir?

Önalım (şufa) hakkı, bir paydaş payını üçüncü bir kişiye satarsa diğer paydaşların aynı bedelle o payı alabilmesidir. Bu hak kanunda düzenlenir. Kullanım koşulları, süreleri ve istisnaları vardır. Süreleri ve şartları güncel mevzuattan teyit etmek gerekir.

Satıcı olarak şunu bilmeniz yeterli: Payınızı satmadan önce diğer paydaşlarla konuşmak çoğu zaman işi kolaylaştırır. Alıcı da satın aldıktan sonra hak iddiası ile karşılaşmak istemez. Bu yüzden sürecin yazılı ve şeffaf yürümesi önemlidir.

Miras kalan ev: Önce tapu kaydı güncellenmeli

Miras yoluyla gelen evlerde ilk soru şudur: Tapu mirasçılar adına tescil edilmiş mi? Henüz edilmediyse, satıştan önce veraset ve intikal işlemleri tamamlanmalıdır. Bu işlemin belgeleri ve vergi yükümlülükleri için güncel bilgiyi ilgili kurumlardan öğrenin.

Etiler, Bebek, Tarabya, Yeniköy gibi köklü semtlerde aile mülkü olan evlerde bu durum sık görülür. Ev yıllarca aynı ailede kalır. Mirasçı sayısı artar. Biri satmak ister, biri ister istemez. Bu noktada fiyat tartışması çoğu zaman duygusal hale gelir.

Böyle durumlarda tarafsız bir veri işe yarar. Herkes aynı rakamı görürse tartışma kişisel olmaktan çıkar.

Vekaletname ile satış

Paydaşlardan biri yurt dışında ya da başka şehirde olabilir. Bu durumda tapu devri vekaletname ile yapılabilir. Dikkat edilecek noktalar:

• Vekaletnamenin satış yetkisini açıkça içermesi
• Vekilin yetki sınırlarının net yazılması
• Vekaletnamenin güncel olması

Vekaletname şartları için noter ve tapu müdürlüğünden güncel bilgiyi teyit edin.

Hisseli evin değeri nasıl belirlenir?

Evin değerini m² değil; konum, bina yaşı, kat, cephe ve emsaller belirler. Hisseli mülkte bu mantık değişmez. Önce evin bütününün değeri bulunur. Sonra pay oranına bakılır.

Bir fark vardır. Pay oranı basit bir çarpma gibi görünür, ama pazar tam olarak böyle işlemez. Tek bir payı satın almak, evin tamamını almaktan farklıdır. Çünkü alıcı evi kullanamaz, karar alamaz. Bu yüzden payın tek başına satış değeri genellikle oransal değerin altında kalabilir. Bunun ne kadar olacağı ayrı bir değerlendirme gerektirir. Burada sabit bir iskonto oranı söylemek doğru olmaz.

İlan fiyatı satış fiyatı değildir. Fiyatı ilanlar değil, gerçekleşen satışlar belirler. Hisseli mülklerde bu daha da geçerlidir. İlanda "tamamı" yazan bir evin emsalini baz almak, pay satışı için yanıltıcı olabilir.

Satıştan önce yapılacaklar

1. Güncel tapu kaydını alın. Paydaşlar, pay oranları ve tapudaki şerhler görünür.
2. Şerhleri okuyun. İpotek, haciz, intifa hakkı gibi kayıtlar satışı etkileyebilir. Tapuda ipotek görmek evden vazgeçme sebebi değildir. Süreç doğru kurulursa güvenlidir.
3. Paydaşlarla konuşun. Niyetinizi ve beklentinizi açıkça paylaşın.
4. Ortak bir değer analizi yaptırın. Herkesin aynı veriye baktığı bir zemin kurun.
5. Yazılı mutabakat yapın. Fiyat alt sınırı, satış süresi, komisyon ve para paylaşımı yazılı olsun.
6. Vergi ve masrafları öğrenin. Güncel oranları ilgili kurumdan teyit edin.

Sık yapılan hatalar

• Paydaşlara haber vermeden ilan açmak
• Yüksek fiyatla başlayıp ilanı eskitmek. Yüksek fiyatla açılan ilan eskir ve sonunda çoğu zaman değerinin altında satılır.
• Miras işlemleri bitmeden alıcıyla anlaşmak
• Tapu kaydındaki şerhleri incelememek
• Paydaşlar arasındaki sözlü anlaşmaya güvenmek

Karar sizin

Hisseli bir evi satmak sabır ister. Ama imkansız değildir. Bazen en iyi yol, paydaşlardan birinin diğerlerinin payını satın almasıdır. Bazen hepsi birlikte satar. Bazen de mahkeme yolu kalır. Hangisini seçeceğiniz sizin kararınızdır. Benim işim, doğru bilgiyi sakin bir dille vermek.

Mülkünüzün güncel değerini merak ediyorsanız ücretsiz değer analizi formunu doldurabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Vergi, harç, kredi ve mevzuatla ilgili güncel oran ve kuralları ilgili kurumdan (tapu müdürlüğü, vergi dairesi, bankanız) teyit edin.