İskansız (Yapı Kullanma İzinsiz) Ev Satılır mı? Satıcı Rehberi

İskansız ev satılabilir mi?

Kısa cevap: Genel olarak evet, tapu devri yapılabilir. Ancak iskansız (yapı kullanma izinsiz) bir evin satışı daha yavaş ilerler, alıcı sayısı azalır ve çoğu zaman fiyat pazarlığı büyür. Bankalar da bu tür konutlara kredi vermekte zorlanabilir. Her dosyanın durumu farklıdır. Bu yüzden güncel bilgiyi ilgili belediye ve tapu müdürlüğünden teyit etmenizi öneririm.

Bu yazıda iskanın ne olduğunu, satışı nasıl etkilediğini ve satmadan önce neleri kontrol etmeniz gerektiğini anlatıyorum.

İskan (yapı kullanma izni) nedir?

İskan, yapının onaylı projeye ve yapı ruhsatına uygun tamamlandığını gösteren belgedir. Resmî adı yapı kullanma izin belgesidir. Belediye verir.

İskan size üç şeyi söyler:

• Bina ruhsatına uygun biçimde bitmiştir.
• Yapı kullanıma elverişlidir.
• Bağımsız bölümler tapuda düzgün kaydedilebilir.

İskanın olmaması her zaman "kaçak yapı" demek değildir. Bazen bina bitmiş ama belge çıkarılmamıştır. Bazen küçük bir eksik vardır. Bazen de ruhsata aykırı bir ek kat ya da alan söz konusudur. Üçü de alıcının gözünde farklı risk taşır.

İskansız evde satışı ne zorlaştırır?

Kredi kullanımı

Alıcı konut kredisi kullanacaksa banka mülkü değerleme sürecinden geçirir. Birçok banka iskan durumuna bakar. Belgesi eksik bir evde kredi onayı gecikebilir ya da çıkmayabilir. Bu durumda alıcı havuzunuz peşin ödeyebilenlerle sınırlı kalır. Güncel uygulamayı alıcının bankasından öğrenmesi gerekir.

Abonelik ve resmî işlemler

Elektrik, su ve doğalgaz aboneliğinde iskan belgesi istenebilir. Bazı durumlarda geçici abonelik verilir. Bu, yeni alıcı için belirsizlik demektir.

Fiyat pazarlığı

Alıcı riski fiyata yansıtır. Belge eksikliğini siz önceden açıklarsanız ve çözüm yolunu gösterirseniz pazarlık daha sakin geçer. Sonradan ortaya çıkarsa güven zedelenir.

Hukuki sorumluluk

Satıcı olarak evin durumunu alıcıya doğru anlatmanız önemlidir. Bilinen bir eksiği saklamak ileride uyuşmazlık yaratabilir. Bu konuda kesin hüküm vermem doğru olmaz. Gerekirse bir avukata danışın.

Üç yaygın durum

1. Bina bitmiş, belge çıkarılmamış

Çoğu zaman en kolay durumdur. Eksikler tamamlanır, belediyeye başvurulur ve iskan alınır. Kat malikleri varsa süreç bina yönetimiyle birlikte yürür. Bir apartmanda tek daire için iskan almak bazen mümkün olmaz. Çünkü belge binanın tamamı için düzenlenir.

2. Ruhsata aykırı ek bölüm var

Kapatılmış balkon, çatı arası, bodrumun konuta çevrilmesi, ruhsatsız eklenen kat gibi durumlar bu gruba girer. İdari yaptırım ihtimali doğabilir. Bu bölümler satışta "var" gibi sunulursa sorun çıkar. Önce neyin ruhsata uygun, neyin aykırı olduğunu net görmeniz gerekir.

3. Yapı kayıt belgesi

Geçmişte çıkarılan imar düzenlemeleriyle bazı yapılar için yapı kayıt belgesi alınabildi. Bu belge iskan yerine geçmez. Kapsamı, şartları ve güncel durumu mevzuata göre değişebilir. Evinizde böyle bir belge varsa ilgili kurumdan ne anlama geldiğini teyit edin.

Satmadan önce kontrol listesi

Aşağıdaki adımlar süreci netleştirir:

• Tapu kaydını alın. Cinsi, şerhleri, beyanları ve ipotek bilgisini görün.
• Belediyeden iskan durumunu sorun. Evin bağlı olduğu yapının iskanı var mı, kaç bölümü kapsıyor?
• Onaylı mimari projeyi inceleyin. Mevcut plan projeyle uyuşuyor mu?
• Yapıda değişiklik yaptıysanız not alın. Duvar yıkımı, balkon kapatma, ek alan.
• İmar durumunu öğrenin. Parselin kullanım şartları ve varsa koruma statüsü.
• Bina yönetiminden belge isteyin. Kat maliklerinin kararları, ortak alan değişiklikleri.
• Alıcıya yazılı ve açık bilgi verin. Eksik varsa satış sürecinin başında konuşun.

Yeniköy ve Boğaz hattında ayrıca dikkat edilecekler

Yeniköy, Tarabya, İstinye ve Emirgan gibi Boğaz'a yakın mahallelerde eski yapı stoku fazladır. Bazı parsellerde koruma, sit ya da kıyı düzenlemeleri gündeme gelebilir. Bu durum tadilat izinlerini ve iskan sürecini etkileyebilir. Yapı yaşlı ve birden fazla tadilat görmüşse, projeyle mevcut hâl arasındaki farkları baştan görmek işinizi kolaylaştırır.

Göktürk ve Zekeriyaköy tarafında ise villa projelerinde ortak alanlar, bahçe düzenlemeleri ve sonradan yapılan eklentiler sık karşılaşılan başlıklardır. Her semtte esas olan aynıdır: belge ile gerçek durumun örtüşmesi.

Hangi parselde hangi kuralın geçerli olduğunu yalnızca ilgili belediye ve koruma kurulları kesin söyleyebilir. Ben bu noktada size genel çerçeveyi gösteririm. Kararı resmî kayıtlar verir.

Fiyatı iskan eksikliği nasıl etkiler?

Etkinin boyutu evin konumuna, eksiğin türüne ve çözüm maliyetine bağlıdır. Sabit bir indirim oranı vermek doğru olmaz. Değeri ilanlar değil, benzer durumdaki gerçekleşen satışlar belirler. İskansız ve iskanlı evlerin emsallerini ayrı değerlendirmek gerekir. Yüksek fiyatla ilana çıkıp eksiği gizlemek ise ilanın eskimesine yol açar. Sonunda ev çoğu zaman olması gerekenden düşük satılır.

Satıcı için yol haritası

1. Belgelerinizi toplayın ve eksiği öğrenin.
2. Eksik giderilebiliyorsa maliyet ve süreyi belediyeden sorun.
3. Giderilemiyorsa, bunu bilen alıcı kitlesine göre fiyat ve yöntem belirleyin.
4. Alıcıya durumu açıkça anlatın.
5. Gerekirse avukat ve değer analizi desteği alın.

Karar her zaman mülk sahibinindir. Benim işim bilgiyi netleştirmek, seçeneklerinizi görünür kılmaktır.

Sonuç

İskansız ev satılabilir, ama süreç daha dikkatli yönetilmelidir. Belgeyi, projeyi ve gerçek durumu önceden karşılaştırın. Alıcıya şeffaf davranın. Mevzuat ve uygulama değişebileceği için güncel bilgiyi ilgili kurumdan teyit edin.

Mülkünüzün güncel değerini merak ediyorsanız ücretsiz değer analizi formunu doldurabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Vergi, harç, kredi ve mevzuatla ilgili güncel oran ve kuralları ilgili kurumdan (tapu müdürlüğü, vergi dairesi, bankanız) teyit edin.