İpotek nedir? İpotekli ev nasıl güvenle alınır?

İpotek, bir borcun güvencesi olarak taşınmazın tapu kaydına konulan rehin hakkıdır. En sık karşılaştığımız örnek konut kredisidir: banka krediyi verir, borç ödenene kadar evin tapusuna kendi lehine ipotek koyar. Borç ödenmezse alacaklı, ipotekli taşınmazı satışa çıkararak alacağını tahsil edebilir.

Tapuda ipotek görmek, evin "sorunlu" olduğu anlamına gelmez. İstanbul'da el değiştiren evlerin önemli bir kısmında satış anında hâlâ süren bir konut kredisi bulunur. Önemli olan, ipoteğin satıştan önce ya da satışla aynı anda güvenli bir şekilde kaldırılmasıdır.

İpotekli ev alınır mı?

Evet, alınır. Ancak ipotek tapu kaydına bağlıdır, kişiye değil. Yani ipotek kaldırılmadan tapuyu üzerinize alırsanız, satıcının borcu için evinizin satışa çıkarılma riski devam eder. Bu yüzden ipotekli bir evde amaç her zaman tapuyu ipoteksiz devralmaktır.

İpotekli ev almadan önce yapılacak kontroller

• Tapu kaydını görün. e-Devlet üzerinden veya satıcının paylaşacağı güncel tapu kaydından ipoteğin kimin lehine, hangi tutarda ve hangi derecede konulduğunu kontrol edin.
• Bankadan borç yazısı isteyin. Satıcı, kredinin güncel kapama tutarını gösteren yazıyı bankadan almalıdır. Tapudaki ipotek tutarı ile kalan borç aynı değildir; önemli olan güncel kapama tutarıdır.
• Başka şerh var mı bakın. İpoteğin yanında haciz, tedbir veya şufa gibi şerhler de olabilir. Bunlar ayrıca ele alınmalıdır.
• İskân ve imar durumunu kontrol edin. Özellikle krediyle alacaksanız bankalar iskânı olmayan evlerde kredi vermekte zorlanabilir.

İpotek nasıl kaldırılır? Üç güvenli yol

1. Satıcı borcu kendi kaynağıyla kapatır. Banka "fek yazısı" (ipoteğin kaldırılması talimatı) gönderir, ipotek tapudan silinir, ardından satış yapılır. En temiz yöntemdir.
2. Kapora ile borç kapatılır. Alıcının ödediği kapora, doğrudan satıcının kredi hesabına yatırılarak borç kapatılır. Ödeme mutlaka banka üzerinden ve yazılı bir ön sözleşmeyle yapılmalıdır; elden ödeme yapılmamalıdır.
3. Banka aracılığıyla eş zamanlı işlem. Alıcı da krediyle alıyorsa, alıcının bankası satıcının kalan borcunu kapatır ve aynı gün yeni ipotek alıcının bankası lehine kurulur. Bankaların "ipotekli konut transferi" süreçleri bunun içindir.

Tapuda nelere dikkat etmeli?

Tapu günü, ipoteğin fek yazısının tapu müdürlüğüne ulaştığından ve kaydın gerçekten silindiğinden emin olun. Satış bedelinin kalan kısmını, ipotek kaldırılmadan ve tapu üzerinize geçmeden ödemeyin. Bu aşamada bir gayrimenkul danışmanının ya da avukatın süreci takip etmesi, sizi ciddi risklerden korur.

Benim önerim

İpotekli bir ev beğendiyseniz vazgeçmek yerine süreci planlayın: borç yazısını alın, ödeme takvimini yazılı hale getirin ve paranın her adımda banka üzerinden hareket etmesini sağlayın. Doğru kurulmuş bir süreçte ipotekli ev almak, ipoteksiz ev almak kadar güvenlidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Harç, vergi ve ücret tutarları her yıl güncellenir; işlem öncesinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, belediye veya bir uzmandan güncel bilgiyi teyit edin.